フィリピン不動産投資の詐欺的勧誘の手口と現状!失敗リスクが低いコンドミニアムとは

詐欺&悪徳業者が薦めるフィリピン不動産投資は儲かるのか?

毎日のように、フィリピン不動産投資ツアーでフィリピンを訪れる日本人が多くいると、フィリピン在住の知合いからよく聞きます。
『俺もその一人やった・・(笑)』

フィリピンの新築コンドミニアムを購入すれば、誰でも簡単に儲かると思っている、おめでたい人が後を絶たないようです。

 

最初にハッキリ言いましょう!

フィリピンの不動産投資

簡単には儲かりません!

フィリピン不動産投資セミナーの詐欺的勧誘の内容とは

フィリピン不動産投資セミナーやツアーに参加して・・
こんな人口ボーナスのグラフを見せられませんか?

2050年のフィリピンの人口ピラミッド

フィリピンはこれから・・
「日本の高度成長時代のようにどんどん経済成長していく!」
「不動産価格が数倍、いや10倍にも高騰する!」

など言い、あたかもフィリピンのコンドミニアムを買えば・・
誰でも100%儲けられるような、詐欺的なセールストークがされています。

そして新築コンドミニアムの契約をさせる、詐欺的な業者がとても多いです。
『多いというか99%がこの部類でしょうけど・・(笑)』

今回は同じ日本人として・・
悪徳な詐欺的勧誘の口車に乗り
騙されて泣く人が一人でも減ってほしい!

と言う強い思いから、フィリピンの実際の家賃相場やフィリピン不動産投資の現状など細かく解説していこうと思います。

 

悪質&詐欺的なフィリピン不動産投資業者に、
騙されて損をしない為に、しっかり読んでいただければと思います!

 

フィリピン新築コンドミニアムについて

コンドミニアムとは、日本でいうマンションタイプの建物で、
新築物件の購入はプレビルドと言って、建物の建設前に購入する形となります。

  1. 物件が完成(ターンオーバー)する3~4年前から、毎月数万円を積み立てる
     ※積立額は物件価格により異なる
  2. 物件完成時に、残金を一括払いまたはローンを選択
  3. 早く購入するほど販売価格が安い傾向がある
日本との違い
基本的にノンリコースローンなので、物件を手放せばローン返済の義務はなくなります。
但し、今まで支払った分のお金は戻って来ません。

販売されるフィリピンコンドミニアムの部屋タイプは大きく分けて3つ

  • フルファーニッシュ:モデルルームと同じく家具付き ← 賃貸物件ならコレ
  • セミファーニッシュ:キッチンや照明などのみ付属
  • ファーニッシュなし:ほぼスケルトンの状態

※特に賃貸に回す場合、物件価格以外に100万円以上の内装費が別途必要となります。

 

フィリピン不動産投資ツアーに潜入してみた

私は今まで複数の業者さんが主催する、フィリピン不動産投資ツアーに潜入してきました。
今回は、その中の一つのツアーで紹介された、グローバルシティーにある「Times Square WEST」というコンドミニアムを例に検証を行ってみたいと思います。

確かに、コンドミニアムの建設予定地の周りには、グランハイアットホテルやシャングリラホテルが建設され、おしゃれな感じでした。

果たして、
フィリピン不動産投資ツアー業者が説明する通り・・

  • 通常の賃貸収入で、実質年利10%以上
  • ホテルコンドでの賃貸収入が、実質年利17%以上

この数字は、実現可能なのでしょうか?

その辺りを、実際のフィリピンの物件相場や家賃相場を考慮して検証してみたいと思います。

 

フィリピン不動産ツアー業者に紹介されたコンドミニアムの価格表

このフィリピンコンドミニアムの価格表は・・
2014年当時のものなので、現在は価格が変わっている可能性があります。

グローバルシティーTimes Square WESTの価格

かなり高額ですよね。
39㎡の1ベッドルーム(セミファーニッシュ)で、1500万円ほどします。
『高っ!すでにバブルちゃう?』

 

フィリピン不動産ツアー業者が価格を上乗せ?詐欺?

何故か、コチラのサイト(OLX)で・・
価格を検索すると、同じTimes Square WESTの39㎡の物件が安いのです。

グローバルシティーTimes Square WESTの価格

 

一体、何が違うというのか・・・
『不思議ですね・・スケルトンなのかな???』

内装の違いもあるかもしれませんが、
さすがに145万6000ペソ(約340万円)の差は大きすぎますね。

 

実は、この金額でも高すぎる?

フィリピン在住の日本人の方より情報提供がありましたので、文面を変えずに紹介します。
本当は、上記サイトの500万ペソでも高いんだとか・・・

記載のOLX、sulit.comのサイト
フィリピン人の間ではネットで誰が来るか判らないからしっかりと値切られても良いように随分と高めに設定されています。
3度、4度と値切り倒し尚かつ支払い時に更に値切り倒し値切れなかったらキャンセルして帰ってしまう。帰りの車の中で先方から電話が入りこちらの希望値段で契約したいと連絡が入る事がしばしばw
フィリピン流の買物の常識w

外国人見たら倍は当たり前w
3倍から5倍で普通でしょうwの値段設定ですよ。

情報提供をして頂いた内容を基に、サイトに掲載されているところからコンドミニアムを購入すれば、もっと安く買えるという事ですよね? 

この世の中、何も知らない者が損をする仕組みなんですね。
業者の言い値でコンドミニアムを購入すると、買った時点で大損することが分かりますね。

 

フィリピン新築コンドミニアムで実質年利10%以上が可能か検証

メトロマニラ(マニラ市周辺の集合都市部、東京23区と同じ感覚)の
新築コンドミニアムの価格は、大体10万ペソ/1㎡(約23万円)前後です。

今回紹介された物件が、39㎡で645万6000ペソ

つまり1㎡あたり16万5538ペソ(約38万円)
この数字だけでも、平均値より約60%以上高額なのが分かります。

 

フィリピンの家賃相場を考える

現在メトロマニラのコンドミニアムの1か月の賃貸相場は、大体500ペソ/1㎡前後です。

高くても800ペソ/1㎡
相当なプレミア物件でも1000ペソ/1㎡

フルファーニッシュのものは、程度によりますが5000ペソ~10000ペソ程高く貸せます。
紹介された物件は、セミファーニッシュでしたので、この分を上乗せして貸せません。

 

今回紹介されたTimes Squara WESTの物件を・・
計算を簡単にする為、フルファーニッシュのプレミア物件として、
1㎡あたり1000ペソで貸せたと仮定して検証してみましょう。
『多分・・今のフィリピンだとこの金額での賃貸は無理と思いますが(笑)』

1か月の家賃収入が1000×39㎡=3万9000ペソ
1年の家賃収入は、3万9000×12か月=46万8000ペソ

46万8000÷645万6000=0.0724

表面利回りで、年利7.24%
『かなり良く見積もってこの数字!ΣΣ(゚д゚lll)ガガーン!!』

 

更にこの金額から・・

毎月、建物の組合管理費(1㎡あたり50ペソ~150ペソ程度)や物件を管理委託する会社への報酬、税金などを支払わなくてはいけません。
そう考えると、実質5%台の利回りがあればよい方ではないでしょうか?

あと、見落としがちなのが・・

物件が出来上がるまでの数年間は
家賃収入が発生しません!

つまり、契約後3年~4年は、無収入=支出のみという事です。

 

実質年利10%以上

普通に考えて
不可能ではないでしょうか?

 

結論から言いますと・・
新築のコンドミニアムを紹介する業者は

すべてデベロッパーから入るコミッションが目当てです!

あなたの将来の事、あなたが儲かる事など、これっぽちも考えてません。
この辺りを、しっかり理解していないと痛い目に合うと思いませんか?

 

そもそも39㎡の狭い部屋を6万ペソで誰が借りる?

実質年利10%を確保するためには、最低でも月6万ペソで貸さなければいけません。
1ベットルーム39㎡の狭い部屋に、6万ペソ(約13万8000円)も出して誰が借りるのでしょうか?

ホテル代より安く済むコンドミニアムを借りる・・
海外出張の外国人が大勢いるから大丈夫だと業者さんは言いますが、決してそうとも言い切れません。

そこに住む理由が見つからない!
フィリピンでは経済特区を作って外資企業誘致が非常に盛んですから、多くの外国人は渋滞が起こって通勤にイライラするマカティなどの都心部よりも、経済特区の近くのコンドミニアムに住んでいる人が多いのです。

 グローバルシティーのショッピングモール

フィリピン不動産投資ツアーに参加すると・・
カジノや大型ショッピングモールなどに参加者を連れ回し、フィリピンが経済発展している部分を強調して見せられることが多いと思います。
『今まで参加したツアーは100%このパターン!(メ▼ロ▼)凸』

良く考えてください。
綺麗なショッピングモールは普段の生活に必要でしょうか?

現地で生活するために一番大切なのは、徒歩圏内に日用品が買えるスパーマーケットがある事なんですよね。
『毎回ジプニーやタクシーに乗って買い物に行くのはとても面倒でしょ~お金もかかるし^^』

 

フィリピンなど経済成長著しい新興国なら簡単に成功できる?

ハッキリ言って、ただの幻想にすぎません。

特に、政治家など権力者との
パイプを謳った勧誘には注意が必要です。

フィリピンでは、大統領が変わるたびに、閣僚はもちろん官僚から町内会長まで一斉に変わってしまいます。そこで、人脈を持っていた人と対立する派閥に入れ替わったりするので、利権構造が一気に変わってしまいます。

日本人の常識なんて一切通用しない!
新興国の富裕層には、普通の日本人の常識なんて一切通用しません。
お金が無くなったら最後に「ポイっ」と捨てられてしまうのです。
『私は今までこのような目にあった人を何人も知っています。マジで怖いです!』

 

今までフィリピンで
政治家など権力者とパイプがあると言って

本当に成功した人!

正直、見たことがありません。
聞いた事もありません。

残念ですが、最後にポイ捨てされて
大損失した人ばかり・・知ってます(>_<)

 

すでに新築コンドミニアムを買われた方
可哀そうですが・・・ご愁傷様です!

 

コンドミニアムが完成した時には

物件の転売価格も買値には程遠い状態で・・・
予想していた実質年利10%の家賃収入なんて程遠く・・・

こんな事態にならない事を、陰ながら祈っておきます。

ハッキリ言って、
フィリピンの新築コンドミニアムで儲けることはとても難しいです。
フィリピン不動産投資で業者が言うように、簡単に儲けられるなら誰も苦労なんてしませんよ。

 

フィリピン不動産投資で確実に利益を出す方法とは

フィリピン不動産投資で・・

もっと確実に利益を出す方法
実は実在します!

それは・・

条件のいい中古物件を購入すること!
『探し方はココでは・・内緒(笑)』

 

私が実際に購入した物件はコチラを参照!
↑こういった物件を上手く見つけれれば、実年利10%の利益を出せる確立が高くなります!

フィリピンの不動産投資で、本気で儲けたいのであれば、
皆さんも、条件のいい中古物件を探してみてはいかがでしょうか?

 

それでも私は、悪徳フィリピン不動産投資業者の話を信じたいです

今回公開した内容を見て
そんなアホな・・お前の話なんか信じられるか!

中には、そう思われる方もおられる事でしょう。

私の書いていることを、信じないのはアナタの自由です。
あなたに信じてもらったからと言って、私は何も得することはありません。

最後にフィリピン不動産の現状がどういったものなのか・・
リアルな情報を公開されているサイトを紹介しておきます。

フィリピン不動産投資の現状を見る
(バックアップとして、サイトのキャプチャ画像を添付しておきます)

助けて!フィリピン不動産のテナントが見つからない

不動産のプロ投資家の方でも、フィリピン不動産投資で苦労されている様子が分かります。
世の中、そんなに甘くないことが分かると思います。

本当に新築コンドミニアムの投資は難しいです。
くれぐれも、注意してください!

以上が、私が実際に現地に足を運んで得た
フィリピン不動産投資の詐欺的現状と忠告です!

みなさんからの応援が、私の頑張る活力です。
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14 件のコメント

  • はじめまして。
    いつもブログありがとうございます。
    アヤカリゾートがボホールにコンドミニアム開発していて興味があるのですが、どう思われますか?

  • 池尻さん

    ブログの閲覧ありがとうございます。

    フィリピンのコンドを購入して泣いている多くの日本人がいる中で、お金を出して簡単に家賃収入や転売で儲かるほど甘くはないというのが当方の見解です。

    完成したコンドミニアムの多くが、投資目的で買われテナント付けも難しく幽霊マンション化している現状をみれば、私はフィリピンの新築コンドミニアムなんて、絶対に買おうなんて思いませんけどね(笑)
    ちなみに、現在のフィリピンコンドミニアムの多くは家賃価格が下がっています。

    物件価格や、家賃相場、経費、税金、立地などを加味して計算してみれば、小学生でも本当に儲かるかどうかなんて一目瞭然で分かるのではないでしょうか?

    この手間を惜しむような方は、ご愁傷様としか言いようが有りませんよね。
    しっかり損して学習されることでしょう(笑)

  • Let’s 海外不動産投資の澤と申します。
    先日フィリピンに言ってきて、フィリピン不動産のキーワードでこちらのページを拝見いたしました。

    書かれている事は正にその通りだと思います。
    私が購入する前に、このページを見たかった、、、、

    またお邪魔させて頂きます。

  • 沢さん

    コメント有り難うございます。
    今後、フィリピン不動産投資で、泣きを見る方がたくさん続出すると予測されますよね。

    当ブログを通して、少しでも多くの方に、フィリピン不動産投資の現状を知っていただければと思っています。
    そして、業者が推薦する投資案件の被害に合われる方が少しでも減れば幸いです。

    今後とも、どうか仲良くしてください^^

  • そうですよね、これから泣きを見る人が続出するでしょうね。
    今でも結構悲惨な状況ですが、大抵の人はこれからターンオーバーを迎えますから、想像すると恐ろしいです。

    こちらこそ今後ともよろしくお願いします!

  • 澤さん
    コメントありがとうございます。

    殆どの方が、これからターンオーバーを迎えるので、恐ろしい事態が起こりますよね。
    恐ろしや〜ΣΣ(゚д゚lll)!!

  • フィリピン不動産を取り扱っている会社で働いてるものです。
    書かれていらっしゃることは正しいと思います。
    実質10%はありえません。
    弊社では表面7%くらいと案内しています。
    これでも結構楽観的かなと個人的には思うくらいです。

    値段に関しては、支払パターンによって割引が違うので、
    何とも言えませんが、デベロッパーの中には
    「ちゃんと正規の値段で売ってくれないと困るのよ、値段吊り上げて売る業者があるから、特に中国、韓国、メキシコ!」と言っていましたが、きっと日本にもそういう企業があるのかと思います。
    こういう企業のせいで、まじめにやってる会社がどれだけ迷惑しているか。。
    フィリピン不動産投資自体は悪くないのに、取り扱う企業のせいでイメージが悪くなりますね。

  • ケロさん

    コメント有り難うございます。
    フィリピン不動産販売会社の方から、直々にコメントを頂き、まさか私の記事内容にお墨付きを頂けるとは・・驚きですw( ▼o▼ )w オオォォ!!

    やはり、現在のフィリピンの新築コンドミニアムで実質年利10%はあり得ないですよね。
    価格をつり上げて販売されては、なおさら年利10%なんて「頭おかしいんと違う?」と言う状態ですね(笑)

    「売れ残りは日本人に売れば良い」と現地で言われている事も知らないで、現在せっせと鴨ネギしょった多くの日本人が、マニラを訪れ新築コンドミニアムを買わされています。

    本当に酷いですよね。

    価格つり上げや、10%なんてあり得ない利回りの説明をするような悪徳業者が、業界をダメにしてしまうんでしょうね。

  • マニラにいきました。
    フィリピンの定期預金の利息で建物30パーセント分を約3年間返済、そのあとの残り70%は、デベロッパーと契約して、定期預金の利息と家賃収入で返済なのです。
    BGCのタイムズスクエアというコンドで、ものすごく発展するので、購入を考えてましたが、これを読んで悩みだしました。定期預金の利率が8パーセントから13パーセントってフィリピンにはありえないのでしょうか?

  • けろけろ さん

    定期預金の8%~13%は、かなり怪しいですね(^∇^)アハハハハ!
    フィリピンのコンドを紹介している会社から、今まで定期預金やらレンディング(貸金)やら色々な話を聞かされましたが、どれも担保のない不確実性が高いものばかりでしたね。

    グローバルシティーのタイムズスクエアも、おそらく部屋も選べないのに高い金額で買わされると思いますので、家賃相場を考えずに利回り確保を重視して家賃価格を決めるとテナントがつきにくいことが予想されます。

    定期預金のお金が消えたりテナントがつかなくて返済不能に陥らない事を陰ながら祈っております。

  • 2014年に、まさに、タイムズスクエアを購入しました。
    最初から、賃貸付けするつもりはなく、キャピタルゲインを狙って…。
    レンディングに預けて、その利子で支払っているので、現在、実質 出費無しですが、今後よく分からないので、早く手放して スッキリしたいと思うようになりました。
    でも、売却するには、完成前よりも、完成後5年程経ってからの方がよいとも聞きます。
    完成前に売却すれば、ローンの事も考えなくていいので、もう利益がさほど無くても、損さえしなければ…とも思います。
    2018年秋に完成予定ですが、きっと遅れるでしょうし、売却希望しても、売却出来るようになるには、時間がかかると思うので、もう今から 売却の希望を言っておく方がいいのではないか…という気もします。
    完成前に売却できるように 今から依頼しておくか、完成してからの売却にする方がよいか、どちらがよいと思われますか?
    よろしくお願いいたします。

  • ツヨシさん

    完成前でも後でも・・
    どちらにしろ、プレビルドで購入した時点で状況は厳しいと思います。

    自己責任のもと状況を見ながらご自身でご判断なさってください。

    情報は無料と思っているクレクレ君や業者関係者など、非常識かつ無礼な方が多かった為、現在はオフ会参加者、または個別面談の希望者など、実際に会った方のみアドバイス対応を行っております。

    基本的に面識のない方へ、ブログのコメント欄およびメールによるアドバイス対応は行いませんのでご了承ください!

    • ZERO 様

      ご回答 ありがとうございました。

      アドバイスは、実際に会った人のみ…等、知りませんでした。
      申し訳ございませんでした。

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