フィリピンのコンドミニアム不動産投資は負動産凍死の可能性大？

2015年11月5日2021年2月20日

皆さん、おはようございまーす＾＾

本日の関西は、とてもいい天気です。
毎朝ウォーキングをしていて、段々朝の冷え込みが大きくなってきているのを感じます。

もちろん、今朝もバッチリウォーキングで、脂肪燃焼してきましたよ～＼(^_^)／

私の知人で、フィリピンの不動産投資のエキスパートであるMさんから、

フィリピン不動産投資に関する、貴重な情報を頂きました！

今日は皆さんにこの貴重な情報を・・

シェアしませんΨ(｀∀´)Ψウケケケケ

というのは・・嘘です(笑)

しっかりシェアします＼(^_^)／

ココから先に書くことは・・

フィリピン不動産投資を検討中の方は必読です！

フィリピンのコンドミニアムを紹介する多くの業者さんは・・

「現在のフィリピンは、高度経済成長していて、昔の日本のように、建物が立てられる前の状態（プレビルド）でコンドミニアムを買って、建物が完成したターンオーバーの時に転売すれば、購入金額より高く売れて儲かる！」

な～んてセールストークをされているかと思います。

果たしてどうなんでしょうか？

今日はこの辺りを、明確にしながら切り込んでいってみたいと思います。

1980年ごろのマニラは・・

コンドミニアムや地価は、現在の20分の1以下！

仮に・・

1980年に日本人が１BRのコンドミニアムを10万ペソで買って

20年後の2000年に200万ペソで売れたとしたら・・

20倍の利益！

おお～すごーい！

って、ここで思った方・・ご愁傷様です(^∇^)ｱﾊﾊﾊﾊ!

まず、日本円とフィリピンペソの為替の推移を見てください！

1980年は、1ペソが29円で
ハンバーガ1個が、1ペソの時代です。

10万ペソのコンドミニアムを購入するには、290万円必要です。

2000年に、コンドミニアムを売却した、200万ペソは460万円に！

160万円の利益！！

なーんて思っちゃいますが・・
事はそんなに単純ではありません。

ここで注目すべきは

不動産の価値があがったのではなく

単純にペソの価値が下がっただけという事実！
フィリピンペソが外貨に対して安定した現在、コンドミニアム投資はヘッジになりません。

そして利益が、有ろうが無かろうが・・

印紙税+移転税＋登記代5％
VAT12％
譲渡税6％

売買で合計23％の税金が・・ΣΣ(ﾟдﾟlll)ｶﾞｶﾞｰﾝ!!

路線価以下での売却は路線価で課税され、譲渡税が10%になる場合もあるとか・・

更に、その他仲介手数料5%と・・
購入から売却するまでの20年間の管理費と、固定資産税の合計で数十万ペソ

これらを控除すると、赤字になります！

つまり現在、コンドミニアムを購入して、仮に買った値段と同じ値段で売れたとしても

28％の損失プラス為替リスクが発生するのです。ΣΣ(ﾟдﾟlll)ｶﾞｶﾞｰﾝ!!

現状は塩漬けか損切り！

10年ぐらい前にフィリピンに移住するためにコンドミニアムを買って、帰国するときにたまたま高く売れた人はいますが・・

値上がりのみが目的で、プレビルドのコンドミニアムや土地を買った方の殆どが売れなく、塩漬けか損切りの選択しかないのだとか。。ΣΣ(ﾟдﾟlll)ｶﾞｶﾞｰﾝ!!

ココからMさんのコメントをそのまま引用させて頂きます。

転売をあきらめて賃貸にまわしても、表面利回り10%でも、実質利回りは5%以下、空室、滞納も多数。
人が殆ど住んでいない幽霊コンド、郊外では区画整理された新興ビレッジが、数年後にも、殆ど更地や空家の光景を多く見かけます。
ディベロパーの回答はいつも、今は売る時期ではない、開発が進めば必ず値上がる。
しかし実際は、知人でも郊外の土地を買った人は数十人いますが、売れた人は一人もいません。
不動産のセールスマンは値上がりを煽り売って高額なコミッションを得ることのみが目的です。
円安の現在、今から値上がり目的のみでフィリピンの不動産を購入すると100%大損します。
もし将来日本銀行がディフォルト宣言をした場合は、この限りではありません。

現在のフィリピンは、大卒で月給2万ペソの事務職の就職に、10倍～20倍の難関だとか。。

マネージャークラスでも月4万ペソといた具合なので、現在のフィリピンのサラリーマンには土地もコンドミニアムも買えません。

フィリピンの不動産は、OFWや華僑、外国人が主な買主です。

つまり、今のコンドミニアムのセールスは、地元ユーザに売るのではなく、実際に購入した物件に住まない、将来の値上がりだけを期待する人に売っています。

現在、OLXという売買サイトで検索すると・・

メトロマニラの中古及び新古コンドの売り物は1万件以上に対し、購入希望者は年間数百人程度。
賃貸もテナント募集の空室が2万件以上という状態。

引渡し後に転売されるコンドミニアムの

約90％は、売れずに塩漬という現状！

殆どの物件が損切りで、買値より安い価格で売り出しているというのが、今のフィリピンです。

デベロッパーは、月日が経つにつれて段々と値段を釣り上げていますが・・
現状は個人が売買して売れる価格ではない事を、肝に銘じておくべきです。

まぁ～この現状を見ても、買値より高く売れるなんて信じている、おめでたい人は・・

100％損失確定といっても過言ではないかもしれないですね。