フィリピン不動産投資の詐欺的勧誘の手口【2021年版】失敗しないコンドミニアムとは

2014年7月3日

詐欺&悪徳業者が薦めるフィリピン不動産投資は儲かるのか?

毎日のように、フィリピン不動産投資ツアーでフィリピンを訪れる日本人が多くいると、フィリピン在住の知合いからよく聞きます。
『俺もその一人やった・・(笑)』

フィリピンの新築コンドミニアムを購入すれば、誰でも簡単に儲かると思っている、おめでたい人が後を絶たないようです。

最初にハッキリ言っておきます!

フィリピンコンドミニアムの不動産投資は、そう簡単には儲かりません!

フィリピン不動産投資セミナーの詐欺的勧誘の内容とは

フィリピン不動産投資セミナーやツアーに参加して・・
こんな人口動態(人口ボーナス)のグラフを見せられませんか?

2050年のフィリピンの人口ピラミッド

フィリピンはこれから・・

  • 日本の高度成長時代のようにどんどん経済成長していく!
  • 不動産価格が数倍、いや10倍にも高騰する!

など言い、あたかもフィリピンのコンドミニアムを買えば、誰でも100%儲けられるような詐欺的なセールストークがされています。

そして新築コンドミニアムの契約をさせる、詐欺的な業者がとても多いです。
『多いというか99%がこの部類でしょうけど・・(笑)』

今回は同じ日本人として・・
悪徳な詐欺的勧誘の口車に乗り、騙されて泣く人が一人でも減ってほしい!

と言う強い思いから、フィリピンの実際の家賃相場やフィリピン不動産投資の現状など細かく解説していこうと思います。

悪質&詐欺的なフィリピン不動産投資業者に騙されて損をしない為に、しっかり読んでいただければと思います!

フィリピン新築コンドミニアムについて

コンドミニアムとは、日本でいうマンションタイプの建物で、新築物件の購入はプレビルドといい建物の建設前に購入する形となります。

  1. 物件が完成(ターンオーバー)する3~4年前から、毎月数万円を積み立てる
    ※積立額は物件価格により異なる
  2. 物件完成時に、残金を一括払いまたはローンを選択
  3. 早く購入するほど販売価格が安い傾向がある
日本とフィリピンの住宅ローンの違い

フィリピンでコンドミニアムを購入する際のローンは、基本的にノンリコースローンなので物件を手放せばローン返済の義務はなくなります。

但し、今まで支払った分のお金は戻って来ません。

販売されるフィリピンコンドミニアムの部屋タイプは大きく分けて3つ

  • フルファーニッシュ:モデルルームと同じく家具付き ← 賃貸物件として購入するならコレ
  • セミファーニッシュ:キッチンや照明などのみ付属
  • ファーニッシュなし:ほぼスケルトンの状態

※特に賃貸に回す場合、物件価格以外に100万円以上の内装費が別途必要となります。

フィリピン不動産投資ツアーに潜入してみた

私は今まで複数の業者さんが主催する、フィリピン不動産投資ツアーに潜入してきました。

今回は、その中の一つのツアーで紹介された、グローバルシティーにある「Times Square WEST」というコンドミニアムを例に検証を行ってみたいと思います。

確かに、コンドミニアムの建設予定地の周りには、グランハイアットホテルやシャングリラホテルが建設され、おしゃれな感じでした。

果たして、フィリピン不動産投資ツアー業者が説明する通り・・

  • 通常の賃貸収入で、実質年利10%以上
  • ホテルコンドでの賃貸収入が、実質年利17%以上

この数字は、実現可能なのでしょうか?

その辺りを、実際のフィリピンの物件相場や家賃相場を考慮して検証してみたいと思います。

フィリピン不動産ツアー業者に紹介されたコンドミニアムの価格表

このフィリピンコンドミニアムの価格表は・・
2014年当時のものなので、現在は価格が変わっている可能性があります。

グローバルシティーTimes Square WESTの価格

かなり高額ですよね。

39㎡の1ベッドルーム(セミファーニッシュ)で、1500万円ほどします。
『高っ!すでにバブルちゃう?』

フィリピン不動産ツアー業者が価格を上乗せ?詐欺?

何故か下記サイト(旧OLX)で価格を検索すると、同じTimes Square WESTの39㎡の物件が安いのです。😱

グローバルシティーTimes Square WESTの価格

一体、何が違うというのか不思議ですね。スケルトンなのかな???

内装の違いもあるかもしれませんが、さすがに145万6000ペソ(約340万円)の差は大きすぎますね。

実は、この金額でも高すぎる?

フィリピン在住の日本人の方より情報提供がありましたので、文面を変えずに紹介します。

本当は、上記サイトの500万ペソでも高いんだとか・・・

記載のOLX、sulit.comのサイト
フィリピン人の間ではネットで誰が来るか判らないからしっかりと値切られても良いように随分と高めに設定されています。

3度、4度と値切り倒し尚かつ支払い時に更に値切り倒し値切れなかったらキャンセルして帰ってしまう。
帰りの車の中で先方から電話が入りこちらの希望値段で契約したいと連絡が入る事がしばしばw
フィリピン流の買物の常識

外国人見たら倍は当たり前
3倍から5倍で普通でしょうの値段設定ですよ。

情報提供をして頂いた内容を基に、サイトに掲載されているところからコンドミニアムを購入すれば、もっと安く買えるという事ですよね? 

この世の中、何も知らない者が損をする仕組みなんですね。

業者の言い値でコンドミニアムを購入すると、買った時点で大損することが分かりますね。

フィリピン新築コンドミニアムで実質年利10%以上が可能か検証

メトロマニラ(マニラ市周辺の集合都市部、東京23区と同じ感覚)の新築コンドミニアムの価格は、大体10万ペソ/1㎡(約23万円)前後です。

今回紹介された物件が、39㎡で645万6000ペソ

つまり1㎡あたり16万5538ペソ(約38万円)
この数字だけでも、平均値より約60%以上高額なのが分かります。

フィリピンの家賃相場を考える

現在メトロマニラのコンドミニアムの1か月の賃貸相場は、大体500ペソ/1㎡前後です。

高くても800ペソ/1㎡
相当なプレミア物件でも1000ペソ/1㎡

フルファーニッシュのものは、程度によりますが5000ペソ~10000ペソ程高く貸せます。

紹介された物件は、セミファーニッシュでしたので、この分を上乗せして貸せません。

今回紹介されたTimes Squara WESTの物件を、計算を簡単にする為に、フルファーニッシュのプレミア物件として、1㎡あたり1000ペソで貸せたと仮定して検証してみましょう。

多分・・今のフィリピンだとこの金額での賃貸は無理と思いますが。😆

1か月の家賃収入が1000×39㎡=3万9000ペソ
1年の家賃収入は、3万9000×12か月=46万8000ペソ

46万8000÷645万6000=0.0724

表面利回りで、年利7.24%
『かなり良く見積もってこの数字!ΣΣ(゚д゚lll)ガガーン!!』

更にこの金額から、毎月の建物の組合管理費(1㎡あたり50ペソ~150ペソ程度)や、物件を管理委託する会社への報酬、税金などを支払わなくてはいけません。

そう考えると、実質5%台の利回りがあれば良い方ではないでしょうか?

あと、見落としがちなのが、物件が出来上がるまでの数年間は家賃収入が発生しません!

つまり、契約後3年~4年は、無収入=支出のみという事です。

実質年利10%以上

普通に考えて不可能ではないでしょうか?

結論から言いますと・・
新築のコンドミニアムを紹介する業者は、すべてデベロッパーから入るコミッションが目当てです!

あなたの将来の事、あなたが儲かる事など、これっぽちも考えてません。😢

この辺りを、しっかり理解していないと痛い目に合うと思いませんか?

そもそも39㎡の狭い部屋を6万ペソで誰が借りる?

実質年利10%を確保するためには、最低でも月6万ペソで貸さなければいけません。
1ベットルーム39㎡の狭い部屋に、6万ペソ(約13万8000円)も出して誰が借りるのでしょうか?

ホテル代より安く済むコンドミニアムを借りる?
海外出張の外国人が大勢いるから大丈夫だと業者さんは言いますが、決してそうとも言い切れません。

そこに住む理由が見つからない

フィリピンでは経済特区を作って外資企業誘致が非常に盛んですから、多くの外国人は渋滞が起こって通勤にイライラするマカティなどの都心部よりも、経済特区の近くのコンドミニアムに住んでいる人が多いのです。

グローバルシティーのショッピングモール

フィリピン不動産投資ツアーに参加すると・・
カジノや大型ショッピングモールなどに参加者を連れ回し、フィリピンが経済発展している部分を強調して見せられることが多いと思います。

私が今まで参加したツアーは100%このパターン!😂

良く考えてください。
綺麗なショッピングモールは普段の生活に必要でしょうか?

現地で生活するために一番大切なのは、徒歩圏内に日用品が買えるスパーマーケットがある事なんですよね。
『毎回ジプニーやタクシーに乗って買い物に行くのはとても面倒でしょ~お金もかかるし^^』

フィリピンなど経済成長著しい新興国なら簡単に成功できる?

ハッキリ言って、ただの幻想にすぎません。

特に、政治家など権力者とのパイプを謳った勧誘には注意が必要です。

フィリピンでは、大統領が変わるたびに、閣僚はもちろん官僚から町内会長まで一斉に変わってしまいます。そこで、人脈を持っていた人と対立する派閥に入れ替わったりするので、利権構造が一気に変わってしまいます。

日本人の常識なんて一切通用しない!

フィリピンなど新興国の富裕層には、普通の日本人の常識なんて一切通用しません。

お金が無くなったら最後に「ポイっ」と捨てられてしまうのです。
『私は今までこのような目にあった人を何人も知っています。マジで怖いです!』

今までフィリピンで
政治家など権力者とパイプがあると言って

本当に成功した人!

正直、見たことがありません。
聞いた事もありません。😢

残念ですが、最後にポイ捨てされて大損失した人ばかり・・知ってます(>_<)

すでに新築コンドミニアムを買われた方は可哀そうですが・・・ご愁傷様です!

コンドミニアムが完成した時には、物件の転売価格も買値には程遠い状態で、予想していた実質年利10%の家賃収入なんて程遠く・・・

こんな事態にならない事を、陰ながら祈っておきます。

ハッキリ言って、フィリピンの新築コンドミニアムで儲けることはとても難しいです。

フィリピン不動産投資で業者が言うように、簡単に儲けられるなら誰も苦労なんてしませんよ。

フィリピン不動産投資で確実に利益を出す方法とは

フィリピン不動産投資で、
もっと確実に利益を出す方法が実在します!

それは・・

この続きをみるには

この記事を読むには旅トモVIPマガジンの購読が必要です。

旅トモVIPマガジンとは
具体的な投資戦略・ノウハウ・テクニック、0から投資資金を作る方法、効率の良い副業など、一般には公開しない情報を配信しています。

※購読者の方はログインして続きをお読みください。

それでも私は、悪徳フィリピン不動産投資業者の話を信じたいです

今回公開した内容を見て
そんなアホな・・お前の話なんか信じられるか!

中には、そう思われる方もおられる事でしょう。

私の書いていることを、信じないのはアナタの自由です。
あなたに信じてもらったからと言って、私は何も得することはありません。

最後にフィリピン不動産の現状がどういったものなのか、リアルな情報を公開されているサイトを紹介しておきます。

フィリピン不動産投資の現状を見る
(バックアップとして、サイトのキャプチャ画像を添付しておきます)

助けて!フィリピン不動産のテナントが見つからない

不動産のプロ投資家の方でも、フィリピン不動産投資で苦労されている様子が分かります。
世の中、そんなに甘くないことが分かると思います。

本当にフィリピン新築コンドミニアムの投資は難しいです。くれぐれも注意してください!

以上が、私が実際に現地に足を運んで得た、フィリピン不動産投資の詐欺的現状と忠告です!

ポチっと下のバナーを押して
応援してもらえると凄く嬉しいです。m(_ _)m

↓ ↓ ↓
ランキングアップご協力お願いします。